Nieuwsbrief mei 2017

joshua-ness-117255_B.jpg

Uitbreiding kantoor/tweede vestiging

Wij melden u met genoegen dat Mr. Stoop Christian  en zijn medewerkers (Stooplex) ons kantoor zullen vervoegen vanaf 1 juli 2017.

Door de toetreding van Mr. Stoop en zijn team zal Reyns Advocaten haar gespecialiseerde juridische dienstverlening in o.m. het ondernemingsrecht, bankrecht, appartementsmede-eigendom, sportrecht, en diverse andere materies nog verder uitbreiden en verdiepen.

Per 1 juli 2017 openen wij tevens een nieuwe tweede vestiging te Antwerpen (Nieuw-Zuid) aan de Leon Stynenstraat 63. Verdere details volgen in de komende maanden.

Wij danken u voor het vertrouwen dat u ons de afgelopen jaren betuigd heeft en kijken met enthousiasme uit naar onze verdere samenwerking.


Geen koop van onroerende goederen zonder ondertekend akkoord?!

Op 19/12/2016 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen een opmerkelijk arrest geveld met betrekking tot de totstandkoming van een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed.

Het Hof heeft namelijk geoordeeld dat emailverkeer waarin koper en verkoper hun akkoord betuigen over het voorwerp en de prijs, niet kan leiden tot de totstandkoming van een koop-verkoopovereenkomst van een onroerend goed.

Met dit arrest gaat het Hof lijnrecht in tegen het vonnis van de eerste rechter dat werd aangevochten. De eerste rechter achtte namelijk dat het ontstaan van de koop bewezen was, mede op basis van het akkoord van partijen over de belangrijkste elementen (het voorwerp en de prijs)via emailverkeer.

Het Hof motiveert haar stelling door onder meer te verwijzen naar artikel 101 en artikel 116 van het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming. Deze artikels bepalen dat de koop-verkoopovereenkomst van gronden nietig verklaard kan worden, indien de inhoud van het bodemattest niet wordt opgenomen in de onderhandse akte die de koop-verkoop vastlegt.

Louter op basis van deze passage besluit het Hof dat er een onderhandse akte nodig is voor de totstandkoming van overeenkomst inzake koop-verkoop van een onroerend goed. Bijgevolg besluit het Hof dat de totstandkoming van dergelijke overeenkomst aan bepaalde vormvoorwaarden moet voldoen.

Een onderhandse akte is een geschrift uitgaande van beide partijen, en door hen ondertekend.

De hamvraag is dus of deze ondertekening met de hand dient te geschieden of dat dit ook elektronisch (per e-mail) kan? De wet van 11 maart 2008 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij (nu opgenomen in het wetboek Economisch recht) heeft er echter voor gezorgd dat een onderhandse akte onder bepaalde voorwaarden eveneens tot stand kan komen langs elektronische weg. Evenwel bepaalt de wet dat deze “elektronische” mogelijkheid niet geldt voor contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten.

Uit deze elementen oordeelt het Hof dat emailverkeer niet onder de definitie van onderhandse akte kan vallen. Bijgevolg kan er geen koop-verkoopovereenkomst zijn tot stand gekomen, dito het Hof van Beroep te Antwerpen. Het Hof bevestigt hiermee haar voorgaande rechtspraak.

Deze visie wordt evenwel niet unaniem gevolgd in de rechtspraak. Het Hof van beroep te Gent had namelijk in 2015, in haar befaamd “sms-arrest” geoordeeld dat het bestaan van een onderhandse akte geen voorwaarde was voor de totstandkoming van de overeenkomst.

In deze visie kan het bestaan van de overeenkomst dus met een onderhandse akte worden aangetoond, of met een gewoon geschrift (bv. email) als bewijs, aangevuld met vermoedens. Ons inziens is dit de correcte zienswijze.

Hoe dan ook maakt dit het dagdagelijks reilen en zeilen in de vastgoedsector er niet makkelijker op. Het is duidelijk dat de wetgever dient in te grijpen door voor eens en voor altijd duidelijkheid te scheppen. De beste raad nu is dus te zorgen voor een duidelijke handgetekende overeenkomst.


Eeuwigdurend karakter van het geheimhoudingsbeding in de overeenkomst van aandelenoverdracht?

Onlangs heeft ons kantoor een zaak waargenomen voor een cliënt die verwikkeld was in een gerechtelijke procedure aangaande een geheimhoudingsbeding. De feiten gingen als volgt. Meer dan tien jaar geleden hadden partijen een overeenkomst van aandelenoverdracht afgesloten, waarbij cliënt als verkoper optrad. In deze overeenkomst was ten gunste van de koper een afbetalingsregeling voorzien, zodat de betaling van de aandelen gespreid kon gebeuren over een periode van zeven jaar. In de overeenkomst was tevens een geheimhoudingsbeding voorzien, waarin bepaald werd dat de verkoper alle uitgewisselde informatie in het kader van de overeenkomst confidentieel diende te houden. Dit geheimhoudingsbeding was gekoppeld aan een schadebeding bij niet-naleving van de geheimhouding.

Na een aantal jaren staakt de koper plots al zijn betalingen. Cliënt gaat over tot dagvaarding. In zijn verweer stelt de koper dat cliënt meermaals het geheimhoudingsbeding zou hebben geschonden, en dat het bedrag van het schadebeding minstens gecompenseerd moest worden met de nog openstaande verkoopsom.

Dit argument van de koper werd door cliënt betwist met de stelling dat de geheimhoudingsovereenkomst nietig was gelet op diens eeuwigdurend karakter.

Overeenkomsten kunnen van bepaalde of onbepaalde duur zijn. Overeenkomsten van bepaalde duur worden beëindigd na het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur (bv. huurovereenkomst voor een éénjarige periode). In overeenkomsten van onbepaalde duur wordt op voorhand geen bepaalde termijn voorzien waarop de overeenkomst automatisch tot een einde komt. In dergelijke overeenkomsten dient steeds ofwel expliciet, ofwel stilzwijgend, voorzien te worden in een mogelijkheid aan partijen om de overeenkomst op te zeggen. Dit principe is van openbare orde, dit wil zeggen dat men van dit principe niet mag afwijken! Overeenkomsten waarin expliciet of impliciet bepaald wordt dat zij niet opgezegd kunnen worden hebben een eeuwigdurend karakter en zijn strijdig met het principe dat overeenkomsten van onbepaalde duur opzegbaar moeten zijn.

In dit concreet geval heeft de Rechtbank geoordeeld dat het kwestieuze geheimhoudingsbeding, gelet op allerlei feitelijke en impliciete elementen, een eeuwigdurend karakter had en bijgevolg nietig is.

Tegenpartij werd veroordeeld in betaling en van een schending van het geheimhoudingsbeding was geen sprake.

Een goede raad opnieuw : laat Uw overeenkomsten opstellen of minstens nakijken door Uw advocaat.


Nieuwe wetgeving voor VME's

Op 15/03/2017 is een K.B. goedgekeurd betreffende de nadere regels voor de inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het K.B. is in werking getreden op  01 april 2017.

De vereniging zal nu dus de identificatiegegevens van de syndicus, rechtspersoon of natuurlijke persoon, kenbaar dienen te maken via voormeld register. Ook de datum waarop de opdracht van de syndicus van kracht is gegaan dient mee opgenomen te worden in de inschrijving.

Deze wijzigende regelgeving komt er om het publiek beter te informeren. De vereniging van mede-eigenaars wordt namelijk vertegenwoordigd door zijn orgaan, de syndicus. Men dient te kunnen nagaan wie dit vertegenwoordigingsmandaat heeft.

De plicht voor de vereniging van mede-eigenaars om bepaalde gegevens te publiceren dient ten laatste nageleefd te worden op 31/03/2018.


Upcoming events

  • 21 juni 2017: eerste Reyns Advocaten Golf Tornooi in samenwerking met Stooplex : Golfclub Beveren (Kallo)
  • 28 september 2017: seminarie "Zorgeloos investeren in Spanje : van aankoop tot vererving"