Nieuwsbrief februari 2017

chuttersnap-434822-unsplash.jpg

Huur: informatie en tips voor de verhuurder

Iedereen wordt wel eens geconfronteerd met huurovereenkomsten, zij het in de hoedanigheid van verhuurder, dan wel in de hoedanigheid van huurder en dit van hetzij roerende goederen (auto, machines,..) , hetzij onroerende goederen (huis, appartement, …)

In deze nieuwsbrief worden enkele topicsaangaande huur toegelicht, en worden u eveneens handige tips aangeboden om enkele courant voorkomende problemen te vermijden.

1. Bestemming

Een verhuurde zaak wordt steeds met een welbepaalde bestemming verhuurd. Dit betekent dat het gehuurde goed voor een bepaald doel gebruikt dient te worden, in functie van de bestemming van het goed. Het is de plicht van de verhuurder om een goed te leveren dat dienstig kan zijn voor de tussen partijen overeengekomen bestemming. De huurder heeft dan weer de plicht om het goed te gebruiken in overeenstemming met de desbetreffende bestemming.

Concreet volgt bv. uit deze principes:

  • Indien niets anders is overeengekomen dient de verhuurder een onroerend goed ter beschikking te stellen dat over de nodige vergunningen beschikt, en aangepast is aan de vigerende wettelijke normen, om gebruikt te kunnen worden volgens de overeengekomen bestemming. Wordt door de verhuurder een handelspand beloofd met de bestemming als restaurant, dan dient het pand in overeenstemming te zijn met de verplichte desbetreffende voorschriften die van kracht zijn op het ogenblik van de totstandkoming van de overeenkomst. Uiteraard kan de verhuurder niet verantwoordelijk zijn voor ingrijpende wijzigingen die achteraf door de wetgever in het leven worden geroepen, ten gevolge waarvan het pand niet meer zou voldoen aan de wettelijke voorschriften (fait du prince principe).
  • Soms wordt in een huurovereenkomst m.b.t. een onroerend goed door partijen overeengekomen dat het pand als hoofdverblijfplaats dient te fungeren. Dit betekent dat de huurder zich op dit adres dient in te schrijven, en het pand effectief dient te bewonen (en te bemeubelen).  Als verhuurder is het beter om tevens in de overeenkomst te preciseren dat de huurder het pand enkel en alleen voor privégebruik mag aanwenden. Het is namelijk zo dat, indien de huurder het pand tevens voor professionele doeleinden aanwendt, en de huurprijs als kost aftrekt ten opzichte van de belastingen, dit verregaande fiscale gevolgen kan hebben voor de verhuurder. De fiscus zal in dat geval namelijk de verhuurder doorgaans belasten op zijn huurinkomsten, in plaats van louter het kadastraal inkomen aan te rekenen. Uiteraard zal u als verhuurder deze “meerkost” wensen door te rekenen aan de huurder. Bijgevolg is het van belang om in de overeenkomst te voorzien dat het gehuurde goed niet voor professionele doeleinden gebruikt mag worden. Doet de huurder dit toch, dan begaat deze een fout.

Clausule: Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat het gehuurde goed uitsluitend als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd en dat het gehuurde goed door de huurder niet mag worden gebruikt voor de uitoefening van een beroepsactiviteit. In geen geval mag de betaalde huur door de huurders als beroepskost worden afgetrokken.

  • In andere gevallen wordt dan weer door de verhuurder expliciet in de overeenkomst bedongen dat de huurder de woning niet mag gebruiken als hoofdverblijfplaats, soms om te ontsnappen aan de dwingende regels van de woninghuur. Weet dan, dat dergelijk beding slechts geldig is indien cumulatief aan twee voorwaarden voldaan is: 1°De reden waarom deze woning niet als hoofdverblijfplaats gebruikt mag worden dient expliciet mee in de overeenkomst bepaald te worden. 2° In de huurovereenkomst dient tevens bepaald te worden waar de huurder dan wel zijn hoofdverblijfplaats zal hebben gedurende de looptijd van het contract.

2. Borgstelling door een derde

De verhuurder tracht vaak een extra waarborg  te voorzien om te verzekeren dat de verplichtingen van de huurder zeker te gelde zullen kunnen worden gemaakt. In bepaalde gevallen verplicht de verhuurder dat een derde partij zich (solidair) borg stelt voor de verbintenissen van de huurder. Weet als verhuurder dat dergelijke bekomen borgstelling enkel en alleen maar geldt voor de initiële huurovereenkomst. Indien deze huurovereenkomst (stilzwijgend) wordt verlengd, zoals zeer vaak het geval is, dan wordt de borgstelling aangegaan bij de eerste overeenkomst niet automatisch verlengd. De borgstelling dient dus opnieuw overeengekomen te worden met de borg bij de verlenging van de overeenkomst. Gebeurt dit niet, dan kan u als verhuurder de borg niet meer aanspreken bij een verlenging van de huurovereenkomst.

3. Plaatsbeschrijving

Als verhuurder heeft u er alle belang bij om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op te stellen, waarin op omstandige wijze de staat waarin het pand zich bevindt wordt beschreven. De huurder heeft namelijk de plicht om het gehuurde goed op het einde van de huur terug te geven in de staat waarin hij of zij het pand initieel heeft verkregen, onder voorbehoud van hetgeen teniet is gegaan door ouderdom of overmacht.

Aangezien huurschade de facto gemeten wordt door  een vergelijking te maken van de staat van het pand bij aanvang van de huur en de staat van het pand bij het einde van de huur. Als verhuurder dient u er dus best voor te zorgen dat u eveneens over een tegensprekelijke plaatsbeschrijving beschikt bij uittrede. Vaak wordt in de overeenkomst een standaardclausule voorzien stellende dat partijen op het einde van de huur het nodige zullen doen voor een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Als verhuurder bent u in de praktijk dan wel afhankelijk van de goede trouw en de vrijwillige medewerking van de huurder, aangezien diens aanwezigheid vereist is voor het tegensprekelijk karakter van de vaststellingen. Voorzie daarom in uw huurovereenkomst best reeds een clausule met een schadebeding: 

bv.de partijen verbinden zich ertoe om bij het einde van de huurovereenkomst onverwijld een tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij de teruggave van het gehuurde goed op te stellen. De partij die, zonder tijdige opgave van redenen, niet verschijnt op de voor de schadeopname vastgestelde datum, zal aan de tegenpartij een forfaitaire vergoeding betalen van …….. euro.

Het is aan te raden dat partijen in dergelijke clausule ook reeds voorzien wie de plaatsbeschrijving zal uitvoeren, bij voorkeur een door beide partijen vooraf aangestelde expert. Meestal krijgt de aangestelde expert louter de opdracht om materiële (feitelijke) vaststellingen te doen.

Niettegenstaande de aanwezigheid van materiële tegensprekelijke vaststellingen bij uittrede, ontstaat er vaak discussie tussen partijen omtrent de aansprakelijkheid voor de vastgestelde schade of omtrent de omvang van de schade. Deze discussies dienen dan helaas te worden uitgevochten in langdurige procedures voor de Rechtbank.

Om dit te vermijden is het mogelijk om de opdracht van de aan te stellen expert in de initiële huurovereenkomst uit te breiden en deze niet enkel te gelasten met het maken van materiële vaststellingen. Er kan bv. tevens  in de initiële huurovereenkomst worden overeengekomen dat de expert zal moeten oordelen wie aansprakelijk is voor de schade en de eventueel waargenomen schade zal moeten begroten. Partijen kunnen zelfs overeenkomen dat de besluitvorming van de expert de waarde zal hebben van een bindende derdenbeslissing. Bijgevolg zullen partijen gehouden zijn aan de vaststellingen van de expert. Dit vermijdt discussies voor de Rechtbank!