Nieuwsbrief augustus 2016

simon-launay-402956-unsplash.jpg

Nieuwe huurregeling voor pop-ups in september van kracht.

Niemand die intussen het fenomeen van de pop-up store nog niet kent. De pop-up store is een tijdelijke (handels)zaak die slechts voor een korte periode zijn deuren opent, bv. om een nieuw concept uit te testen bij het grote publiek. Aangezien deze pop-ups vaak niet onder het klassieke toepassingsgebied van de handelshuurwetgeving kunnen vallen, was er tot op heden veel rechtsonzekerheid over de juiste juridische kwalificatie van deze tijdelijke bezetting van het handelspand. Reden waarom de wetgever is tussengekomen en een decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht heeft uitgewerkt.

Enkel en alleen voor het Vlaamse Gewest (!) wordt er nu bepaald dat overeenkomsten uitdrukkelijk aangegaan en betrekking hebbende op de huur van (een gedeelte van) een onroerend goed, dienstig voor het uitoefenen van kleinhandel of het gebruik van een ambachtsman, waarbij er rechtstreeks contact is met het publiek, en gesloten voor een termijn van ten hoogste 1 jaar, uitdrukkelijk onttrokken worden aan de traditionele handelshuurwetgeving.

Voor dergelijke overeenkomsten wordt er een specifiek regime voorzien met eigen rechtsregels. Dit regime gaat van kracht op 01 september van dit jaar en geldt slechts voor overeenkomsten afgesloten vanaf die datum. Het decreet tracht met zijn nieuwe regels een eenvoudig juridisch kader uit te bouwen voor pop-ups.

Deze overeenkomsten eindigen vanaf nu automatisch op hun einddatum en hoeven dus niet expliciet door de huurder opgezegd te worden. De huurder heeft geen recht op huurhernieuwing tenzij partijen minnelijk overeenkomen om de overeenkomst te verlengen, evenwel zonder dat de globale duurtijd van de totale huurperiode boven het jaar uitkomt. Is de globale duurtijd langer dan één jaar, dan valt men onder het traditioneel regime van de handelshuurwetgeving en gaat men er van uit dat de overeenkomst voor negen jaar is aangegaan!

De overeenkomst kan eenvoudigweg ten allen tijde per aangetekend schrijven door de huurder worden opgezegd met een opzegperiode van één maand. De verhuurder kan de overeenkomst niet voortijdig opzeggen. De huurder kan bijgevolg zonder veel risico een huurovereenkomst afsluiten. Wanneer hij dan merkt dat het concept niet aanslaat zoals verwacht, kan de huurder de overeenkomst relatief snel beëindigen.

De kosten voor de nutsvoorzieningen zijn altijd voor rekening van de huurder.

De huurder heeft, tenzij anders overeengekomen, onder bepaalde voorwaarden het wettelijk recht om verbouwingswerken uit te voeren die dienstig zijn voor de uitoefening van zijn activiteit: kosten van de werken minder dan één jaar huur, de verhuurder voorafgaandelijk schriftelijk op de hoogte brengen en zonder de veiligheid, salubriteit en de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang te brengen. De verhuurder heeft het recht op het einde van de huurtijd de afbraak van de verbouwingswerken te vorderen of kan opteren om deze verbouwingswerken te behouden zonder hier een vergoeding voor te betalen, tenzij anders werd overeengekomen uiteraard.

Voor meer informatie kan u het Decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht ( BS 26 juli 2016 ) er op nalezen of advies vragen aan uw raadsman!


Ken je rechten als huurder!

Een huurovereenkomst doet rechten en plichten ontstaan in hoofde van zowel huurder als  verhuurder. Voor alle partijen is het bijgevolg belangrijk om deze rechten en plichten perfect te kunnen inschatten. Zo draagt de verhuurder onder meer de verplichting om het rustig genot van het gehuurde goed te garanderen aan de huurder. Art. 1720 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt inderdaad: de verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Hij moet daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.

Met andere woorden, wanneer u als huurder geconfronteerd wordt met bepaalde hinder (bv. schimmelvorming wegens vochtproblematiek, sterke geurhinder, … ) en deze hinder te wijten is aan een herstelling die voor rekening is van de verhuurder, dan dient u deze laatste aan te manen om het gebrek recht te zetten. Als huurder heeft u trouwens de verplichting om de verhuurder te wijzen op het probleem.

Onderneemt de verhuurder niet onmiddellijk te nodige stappen om het euvel recht te zetten, dan heeft u als huurder in eerste instantie het recht om de betaling van de huurgelden (gedeeltelijk) op te schorten (lees: een bedrag in mindering brengt van de maandelijks te storten huur), aangezien u niet over (het volledig) rustig genot van het pand kunt genieten. Let op ! U dient hem hier wel schriftelijk van in kennis te stellen. 
Dit is een toepassing van het "exceptio non adimpleti contractus"-principe (niet-uitvoeringsexceptie). De hoegrootheid van het in mindering te brengen bedrag is uiteraard afhankelijk van hoe groot de hinder in werkelijkheid is. Het is dienvolgens belangrijk om dit bedrag correct te begroten. Bent u iets te gulzig, dan geeft u aan de verhuurder de mogelijkheid om gerechtelijke actie te ondernemen.

Blijft de verhuurder stilzitten, zelfs na aangetekend in gebreke gesteld te zijn, is het mogelijk om een procedure in te leiden voor de Vrederechter, teneinde verplichte herstelling van het probleem te bekomen of sterker nog, wanneer de hinder dermate is, de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit laatste betekent dat de Vrederechter een einde zal maken aan de huurovereenkomst ten laste van de verhuurder, die in de meeste gevallen eveneens tot een schadevergoeding zal worden veroordeeld. De Vrederechter zal dan tevens oordelen over de door u geleden schade ten gevolge van het in gebreke blijven van de verhuurder.


Wist je dat?

  • De federale regeling heeft in een recent ontwerp van programmawet de voorwaarden uiteengezet waaronder de inkomsten uit de deeleconomie (Airbnb, Uber, …) in de nabije toekomst zullen belast worden. Deze inkomsten afkomstig uit het beheer van privé-goederen, zullen in principe aan 20 % worden belast, met uitzondering van inkomsten uit onroerende en roerende goederen die voorlopig onbelast blijven. Dit betekent dat de huur van de kamer op Airbnb niet binnen de nieuwe regeling valt, maar wel het gedeelte betrekking hebbende op de vergoeding voor de schoonmaak (een dienst) van diezelfde kamer.
  • Bij de opstart van een vennootschap dienen de oprichters met de nodige voorzorg een financieel plan op te stellen. Indien de vennootschap binnen de 3 jaar na opstart failliet wordt verklaard, kunnen de oprichters persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor schulden in het passief, indien het financieel plan niet met de nodige voorzorg zou zijn opgesteld (bv. met onvoldoende opstartkapitaal). Om zijn beslissing te nemen zal de Rechtbank geen a posteriori beoordeling mogen maken, doch dient deze zich te plaatsen op het ogenblik van de opmaak van het plan.
  • Bij consumentenkoop wordt vermoed wanneer een verborgen gebrek zich voordoet binnen de eerste zes maanden na de koop, dat het gebrek reeds bestond op het ogenblik van de levering. De bewijslast om het tegendeel aan te tonen ligt bij de verkoper. Na de periode van zes maanden wordt de bewijslast omgedraaid en ligt de bewijslast bij de koper.